Особливістю договору дарування є те, що він укладається на безоплатній основі. Укладаючи даний договір, дарувальник здійснює передачу майна обдарованому на безоплатній основі, при цьому не вимагаючи від останнього передати щось в обмін на його подарунок. Стаття 718 Цивільного кодексу України чітко визначає перелік об’єктів, які можуть бути дарунком. Так, дарунком можуть бути рухомі речі, в тому числі гроші та цінні папери, а також нерухомі речі. До того ж, договір дарування може бути укладений щодо майнових прав, якими дарувальник володіє або які можуть виникнути у нього в майбутньому. В той же час, часто виникає багато питань щодо даного договору, зокрема щодо визнання його недійсним.

За загальним правилом розірвання договору дарування квартири чи іншої нерухомості в односторонньому порядку не дозволяється. Укладаючи договір дарування, необхідно чітко розуміти наслідки, які виникнуть після його підписання, адже незнання або неправильне тлумачення закону, власна недбалість не є підставами, за яких правочин може бути визнаний недійсним.

Однак, існують обставини, за наявності яких договір дарування може бути розірваним або визнаватися недійсним.

Для подальшого аналізу підстав розірвання або визнання недійсним договору дарування квартири або іншого нерухомого майна необхідно визначити осіб, які мають на це право. Перш за все, мова йде безпосередньо про сторін даного договору – дарувальника та обдаровуваний, а також третіх осіб, які хоч і не є сторонами договору, але вчинення такого правочину безпосередньо зачіпає їхні права та інтереси.

Варто зазначити, що договір дарування є оспорюваним правочином, тобто недійсність даного правочину можливо довести у судовому порядку. Але також можливе розірвання договору в односторонньому порядку, зокрема з таких підстав:

1. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомих речей чи іншого особливо цінного майна, якщо обдаровуваний умисно вчинив кримінальне правопорушення проти життя, здоров'я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей. При цьому, якщо обдаровуваний вчинив умисне вбивство дарувальника, спадкоємці дарувальника мають право вимагати розірвання договору дарування.

2. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність.

3. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до речі, що становить культурну цінність, ця річ може бути знищена або істотно пошкоджена.

В даних випадках право дарувальника на розірвання договору дарування та повернення йому дарунку є чітко визначеним. При розірванні договору дарування квартири або іншого нерухомого майна обдаровуваний зобов'язаний повернути дарунок у натурі, тобто повернути квартиру або інше нерухоме майно дарувальнику.

Також можлива одностороння відмова від договору дарування як зі сторони дарувальника, так і зі сторони обдаровуваного, якщо договір дарування укладений з обов’язком передати об’єкт у майбутньому. Відповідно до статті 714 Цивільного кодексу дарувальник має право відмовитися від передання дарунка у майбутньому, якщо після укладення договору його майновий стан істотно погіршився. Обдаровуваний має право у будь-який час до прийняття дарунка на підставі договору дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому відмовитися від нього.

Якщо наявних підстав для розірвання договору немає, особа, яка хоче визнати договір дарування недійсним звертається з цією вимогою до суду.

Існує кілька підстав для визнання правочину недійсним (нікчемним або оспорюваним):

1. Зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Головним елементом такого правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, яка спрямована на настання певних наслідків. Тому, в першу чергу, слід встановлювати, на що саме була спрямована воля сторін, чи була дійсна воля на укладення договору дарування та чи не укладена така угода з метою приховати іншу угоду.

Щодо визнання договору дарування недійсним Цивільний кодекс України передбачає можливість звернення до суду впродовж 3 років з моменту, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення її прав, тобто застосовується загальна позовна давність. Але потрібно пам’ятати, що для спорів щодо розірвання договорів дарування застосовується спеціальний строк позовної давності, а саме 1 рік.

Отже, звертаючись до суду, потрібно пам’ятати певні нюанси. По- перше, позивачем у таких справах буде особа, права якої були порушені через укладення договору дарування. Відповідачем буде сторона чи сторони договору. Якщо до суду звертаються спадкоємці дарувальника, то буде лише один відповідач — той, кому подарували будинок чи квартиру. Обов’язковою умовою є залучення в якості третьої сторони нотаріуса, у якого посвідчувався даний договір.

По-друге, справа щодо визнання договору дарування недійсним матиме виняткову підсудність за місцезнаходженням майна, яке дарувалось.

По-третє, потрібно чітко розраховувати, який час буде витрачений на визнання договору недійсним. За загальною практикою строк розгляду справ становить від 6 місяців до року.

На останок, звертаючись до суду, потрібно чітко визначити та сформулювати позовні вимоги. Найкраще це зробити наступним чином: у прохальній частині просити суд визнати договір дарування нерухомого майна недійсним, а також внести зміни до реєстру речових прав на нерухоме майно.