Юридична компанія "Муренко, Курявий і Партнери"

Як встановлюється податок на нерухомість і хто його має платити?

В Україні податок на нерухомість сплачують фізичні та юридичні особи, які володіють житловою та комерційною нерухомістю. Основний законодавчий документ, що регулює нарахування податку на нерухомість, – Податковий кодекс України.

Встановлення податку відбувається на основі двох ключових факторів:

1. Площа об'єкта нерухомості – податок сплачується на житлову площу, яка перевищує 60 квадратних метрів для квартир та 120 квадратних метрів для будинків.
2. Ставка податку – встановлюється на рівні місцевих органів влади, але не може перевищувати 1,5% від мінімальної заробітної плати за 1 квадратний метр.

Якщо у вас квартира площею 80 квадратних метрів, ви сплатите податок лише за 20 кв. м, які перевищують ліміт. Наприклад, якщо мінімальна заробітна плата становить 8000 грн, максимальна ставка податку складе 120 грн за кожний зайвий метр.

За наявності у власності платника податку об'єкта загальна площа якого перевищує 300 квадратних метрів (для квартири) та/або 500 квадратних метрів (для будинку), сума податку збільшується на 25000 гривень на рік за кожен такий об'єкт житлової нерухомості.

Як розрахувати податок на нерухомість?

Щоб розрахувати податок, необхідно:

1. Визначити житлову площу нерухомого майна, що підлягає оподаткуванню. Вирахуйте пільгову площу (60 або 120 кв. м).

2. Помножити залишкові квадратні метри на встановлену ставку податку (наприклад, 1,5% від мінімальної зарплати).

3. Одержати суму податку, яку необхідно сплатити.

Приклад: квартира площею 85 кв. м. Пільгова площа — 60 кв. м, тобто під оподаткування підпадає 25 кв. м. Якщо ставка — 120 грн за квадратний метр, податок складатиме 3000 грн на рік.

Для юридичних осіб пільга не застосовується, отже за квартиру площею 85 кв. м. Якщо ставка — 120 грн за квадратний метр, доведеться сплатити 10 200 грн на рік.

Які строки нарахування податку на нерухомість?

Податкова має надіслати податкове повідомлення-рішення до 1 липня року, що йде за звітним. Платіжний термін – 60 днів з моменту отримання повідомлення. Це означає, що податок на нерухомість за 2023 рік власник має сплатити до кінця вересня 2024 року.

Юридичні особи самостійно нараховують з 1 січня по 20 лютого такий податок та сплачують щоквартально частинами податок.

Хто звільняється від сплати податку?

Не всі українці зобов’язані платити податок на нерухомість. Податковий кодекс України передбачає такі категорії, які звільняються від сплати:

Громадяни, які проживають на територіях, де тривають воєнні дії. Також це стосується українців, домівки яких розташовані на тимчасово окупованій території. Українці, чиї житла стали непридатними для проживання внаслідок війни, тобто були зруйновані або сильно пошкоджені, теж можуть не платити податок.

Мають пільги багатодітні сім'ї, одинокі матері, які виховують сиріт або дітей з інвалідністю, учасники АТО, заклади освіти, релігійні організації і громадяни, що володіють нерухомістю меншою, ніж 60 кв. м (для квартир) або 120 кв. м (для будинків).

Також не платиться податок за обʼєкт, який не введено в експлуатацію.

Є також інші пільги, які ми не розглядали з огляду на їх специфічність, наприклад є випадки коли не нараховують податок на будівлі промислові та склади.

Що робити у випадку незаконного нарахування податку?

По перше, в податковому законодавстві є загальний термін протягом якого держава має право стягувати податок – 3 роки. Наприклад якщо я 2 роки тому, заробив кошти і не оподаткував їх – то відповідно через рік, якщо держава не зможе знайти моє порушення. Я можу забути про будь яке оподаткування.

Що стосується податку на нерухомість, то держава фіз. особам також має правильно такий податок надіслати і повідомити про настання податкового зобовʼязання.

Покрокова інструкція для авторки для оскарження податку:

1. Збір документів. Насамперед, треба зібрати всі документи, що підтверджують продаж майна або відсутність власності. Для гаража це договір купівлі-продажу, для квартири — документи, що підтверджують її належність іншій особі.
2. Звернення до податкової інспекції. Подайте заяву до місцевої податкової із вимогою перегляду нарахувань. До заяви необхідно додати копії підтверджуючих документів.
3. Подання скарги. Якщо податкова не скасує незаконне рішення, можна подати скаргу. Скарга повинна бути обґрунтованою і містити всі відповідні факти та документи.
4. Судовий позов. Якщо звернення до податкової не допомагає, наступним кроком буде звернення до адміністративного суду. Згідно з законодавством, рішення податкової може бути оскаржене протягом 3 років.

Чому виникають помилки?

Важко сказати, скоріше за все податкова базується на застарілій інформації, яка не відповідає дійсності, особливо якщо майно було продане або передане іншим особам багато років тому. Також можна припустити, що проблема полягає у відсутності налагодженої комунікації між реєстрами нерухомості та податковими органами. Хоча ці дані мали б автоматично синхронізуватись, з огляду хоча б на відкритий реєстр нерухомості.

Як уникнути помилок?

На жаль, навіть попри цифровізацію, помилки в нарахуваннях податків на нерухомість можуть виникати щорічно. Для того, щоб уникнути неприємностей, рекомендується:

• Регулярно перевіряти дані у реєстрах на предмет відповідності інформації про вашу нерухомість.
• Контролювати отримання повідомлень від податкової та звертатися до них у разі виникнення помилкових нарахувань (перевірку можливо робити через кабінет платника податків).
• Завчасно звертатися до юристів, особливо якщо помилки виникають регулярно та для підготовки скарг та захисту своїх прав у суді.

Наскільки поширені помилки з нарахуванням податків?

Дійсно, частина податкових повідомлень містять помилки, пов'язані з нарахуванням податку на нерухомість. Зазвичай це неправильне визначення площі або ж дублювання податкових повідомлень для декількох осіб.

Частим у нашій практиці є неправильне застосування ставки податку. Ми часто маємо з клієнтами ситуацію (особливо з тими хто інвестував значні кошти в бізнес-нерухомість та володіє нею у великій кількості) :

Клієнт володіє великою кількістю офісних та торгових приміщень. Для прикладу ставка для офісних приміщень – 1,5% а для торгових – 0,75%. Податківці застосували ставку податку 1,5% для всієї нерухомості аргументуючи тим, що вони не можуть встановити яка торгова, а яка ні. Як результат – оскарження в суді податкових повідомлень.

Вигідним є те, що на період оскарження стягнення податку призупиняється до моменту винесення рішення судом.

Судовий захист та покарання податківців

Звернення до суду є дійсно ефективним способом, як уже було зазначено - на період оскарження стягнення податку призупиняється до моменту винесення рішення судом. Тобто якщо людині помилково нарахували безпідставно велику суму, сміливо можна йти до суду і бути впевненим, що ніхто кошти не стягне.

В судовому захисті є тільки один мінус – вартість юридичних послуг. Якщо податківці помилилися на 500 грн. для прикладу. Витрати на позовну заяву значно будуть перевищувати вартість помилки.