Коментар від Олександра Курявого, керуючого партнера ЮК «Муренко, Курявий і Партнери» для видання "Мінфін" щодо юридичних аспектів вибору житла в новобудовах Київщини

Купівля власної квартири – важливий і дорогий крок, який може змінити ваше життя, але приховує ризики, як-от шахрайство чи недобудови. Щоб захистити свої гроші, радимо залучити юриста з досвідом у сфері нерухомості. Проте ви теж можете самостійно перевірити документи забудовника, його репутацію та стан будівництва. Нижче наведено практичні юридичні поради від керуючого партнера «Юридичної компанії «Муренко, Курявий і Партнери» Олександра Курявого, які допоможуть Вам у виборі нерухомості:

1. Перевірка репутації та легальності забудовника. Дослідіть історію компанії: як довго вона працює, які об’єкти здала в експлуатацію, чи були затримки або судові спори. Перевірте, чи зареєстрований забудовник у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб і чи немає щодо нього справ про банкрутство. Обов’язково переконайтеся, що забудовник має чинний дозвіл на будівництво, виданий ДІАМ (Державною інспекцією архітектури та містобудування України). Цю інформацію можна перевірити в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, ввівши номер дозволу, назву об’єкта чи забудовника в пошукову систему реєстру. Наприклад, у передмісті Києва траплялися випадки, коли забудовники починали роботи без дозволу, що призводило до зупинки будівництва. Також перевірте ліцензію генерального підрядника, який виконує роботи, у тому ж реєстрі ДІАМ, щоб переконатися в його надійності.

2. Юридична чистота земельної ділянки. Перевірте право власності або оренди на земельну ділянку під новобудовою в Державному реєстрі речових прав, ввівши кадастровий номер ділянки, який має надати забудовник. Цільове призначення землі має відповідати житловій забудові (код КВЦПЗ 02.03, тобто земля для будівництва житлових будинків). Уникайте об’єктів, де земля перебуває в судових спорах, має сільськогосподарське призначення або обтяження (наприклад, іпотеку чи арешт). Поширена схема обману – продаж квартир на ділянках, які юридично не призначені для багатоповерхової забудови, що може призвести до анулювання дозволів. Наприклад, у Київській області були випадки, коли покупці втрачали кошти через будівництво на сільськогосподарських землях.

3. Аналіз дозвільної документації. Уважно вивчіть містобудівні умови та обмеження (документ, що визначає, що можна будувати на ділянці), проєктну документацію та технічні умови на підключення до комунікацій (електрика, вода, каналізація). Відсутність цих документів може свідчити про незаконність будівництва. Наприклад, якщо забудовник не отримав технічних умов на електропостачання, будинок може залишитися без світла після здачі. Запитуйте ці документи у забудовника та перевіряйте їх через юриста.

4. Тип договору та його умови. Забудовники пропонують різні схеми інвестування: попередні договори, договори пайової участі, інвестиційні договори чи договори купівлі-продажу майнових прав. Кожен із них має ризики. Наприклад, попередні договори не завжди гарантують передачу квартири, а інвестиційні договори можуть дозволяти забудовнику змінювати умови в односторонньому порядку. Уважно перевірте строки здачі об’єкта, штрафи за їх порушення, порядок передачі квартири (акт приймання-передачі) та умови розірвання договору. Поширена схема обману – продаж однієї квартири кільком покупцям через попередні договори без фіксації в реєстрі. Щоб уникнути цього, вимагайте нотаріального посвідчення договору або перевірки майнових прав у реєстрі.

5. Фінансові ризики та шахрайські схеми. Окрім продажу однієї квартири кільком покупцям, поширені приховані платежі, коли забудовник після підписання договору вимагає додаткові внески за "благоустрій" чи підключення комунікацій. Уточніть повну вартість квартири та переконайтеся, що всі платежі прописані в договорі. Також перевірте фінансову стабільність забудовника через публічні ресурси, такі як YouControl, де можна побачити фінансову звітність, борги чи судові справи. Наприклад, низька ціна на квартири може свідчити про фінансові проблеми забудовника, що загрожує замороженням проєкту.

6. Перевірка етапу будівництва та фінансування. Недобудови – часта проблема в передмісті Києва. Обирайте об’єкти, де будівництво на завершальній стадії (наприклад, 70% готовності), або перевірте, чи фінансується проєкт через надійні механізми, такі як фонди фінансування будівництва (ФФБ) чи банківські програми. ФФБ – це спеціальні фонди, які управляють коштами інвесторів і контролюють їх цільове використання на будівництво, що знижує ризик втрати грошей через нецільові витрати забудовника. Знання про ФФБ важливе, адже це гарантує, що ваші кошти захищені від шахрайства чи банкрутства забудовника. Уникайте забудовників із надто низькими цінами, адже це може вказувати на брак фінансування.

7. Передача квартири та введення в експлуатацію. Переконайтеся, що в договорі чітко прописано порядок передачі квартири (акт приймання-передачі) та строки введення будинку в експлуатацію. Д5888еякі забудовники затримують видачу документів на право власності, що ускладнює оформлення квартири. Перевірте, чи отримав забудовник сертифікат про готовність об’єкта до експлуатації від ДІАМ. Якщо забудовник порушує умови (наприклад, затримує здачу), зверніться до юриста для підготовки претензії або позову, спираючись на договір. Багато договорів передбачають штрафи за затримку, які можна стягнути.

Практична порада: Залучення юриста, який спеціалізується на нерухомості, допоможе виявити приховані ризики та перевірити документи. Якщо ви не можете дозволити собі юриста, самостійно зверніться до державних реєстрів, використовуючи електронний підпис для доступу, і вимагайте від забудовника повний пакет документів. Не довіряйте лише рекламним обіцянкам – ретельна перевірка є запорукою безпечної купівлі.